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Revista ingeniería de construcción

versión On-line ISSN 0718-5073

Rev. ing. constr. vol.26 no.3 Santiago dic. 2011

http://dx.doi.org/10.4067/S0718-50732011000300006 

Revista Ingeniería de Construcción Vol. 26 N°3, Diciembre de 2011 www.ing.puc.cl/ric PAG. 353-368

Modelo para la gestión de la innovación tecnológica en el sector inmobiliario

 

Management model for technological innovation in real estate

 

Barrio Daniel*1, García Salvador*, Juan Pablo Solís *

* Tecnológico de Monterrey ITESM. MÉXICO

Dirección para Correspondencia


RESUMEN

En la actualidad, en México no se ha implementado algún modelo para la gestión de la innovación tecnológica, la cual se refiere a la creación o modificación de un producto o proceso de manera práctica que sea útil para obtener beneficios económicos al introducirla al mercado, en el sector inmobiliario. Esto ha ocasionado que los esfuerzos en dicha área sean individuales y poco repetibles, sin embargo, se ha reconocido en dicho sector la necesidad de implementar procesos para el desarrollo de innovación tecnológica con el fin de lograr una diferenciación ante la creciente competencia. Debemos entender la gestión de la innovación tecnológica como el proceso orientado a organizar los recursos con la finalidad de crear conocimiento, procesos y productos. En el presente artículo se pretende atacar esta necesidad implementando un Modelo para la Gestión de la Innovación Tecnológica (MGIT) aplicado al sector inmobiliario, tomando en cuenta las tendencias de evolución en las tecnologías de la construcción y las características distintivas de este sector productivo, con la finalidad de facilitar los lineamientos a seguir para lograr un proceso de innovación tecnológica que disminuya tiempo y costo. El MGIT se valida con un caso de aplicación para la creación de un sistema nuevo de fachadas para edificios de vivienda residencial.

Palabras Clave: Modelo gestión, innovación tecnológica, tendencias


1. Introducción 

La construcción de viviendas ha sido, desde principios de nuestra existencia, una de las actividades fundamentales de la sociedad debido a la necesidad intrínseca de buscar refugio para combatir las adversidades del clima. A lo largo de los años, el sector inmobiliario ha ido evolucionando con el fin de satisfacer mejor las necesidades de las personas. Con los últimos años, los proyectos de construcción inmobiliarios han sido desarrollados basados en tecnologías tradicionales, fabricación in-situ de casi todas las partes del edificio.

Estas tecnologías tradicionales son poco eficientes con respecto al tiempo y esfuerzo que consumen en su implementación.

El presente artículo parte de la necesidad de innovar en el sector de construcción inmobiliaria para presentar un Modelo de Gestión de la Innovación Tecnológica en dicho sector (MGIT). A manera de información preliminar, se abordan los temas de concepto y técnicas de innovación, otros modelos aplicados a diversos sectores productivos y las tendencias del sector de la construcción.

En este trabajo se presenta un Modelo que permita gestionar en forma eficiente y eficaz el proceso de innovación tecnológica en el sector inmobiliario. El modelo debe de estar alineado con las tendencias de innovación en la construcción y debe de tomar en cuenta las características específicas de dicho sector para la correcta aplicación de las diferentes herramientas existentes que permitan controlar y dar seguimiento al proceso. De igual manera, se presenta un caso de aplicación para la creación de un nuevo sistema de fachadas en edificios de vivienda residencial para el mercado mexicano.

2. Preliminares

2.1 Conceptos y técnicas de innovación

Definición y Tipos

Según la Real Academia Española la Innovación es la "Creación o modificación de un producto, y su introducción en un mercado". Melissa Schilling (2008) va más allá de esta definición al afirmar que no solo los productos son propensos a la innovación, sino que también lo son los procesos. Entonces una definición más clara es la creación o modificación de un producto o proceso de manera práctica que sea útil para obtener beneficios económicos al introducirla al mercado.

Para lograr innovación, se deben de seguir una serie de etapas que inician con la generación de nuevas ideas. Dichas ideas son producto de la creatividad tanto individual como organizacional. La creatividad organizacional proviene principalmente de los esfuerzos de Investigación y Desarrollo (I+D). El concepto de investigación y desarrollo puede definirse como la gama de actividades que abarcan desde la obtención del conocimiento hasta la generación de implementaciones comerciales (Schilling, 2008).

Dependiendo de la magnitud y aplicación de la innovación existen diversos tipos:

• Productos vs. Procesos

• Radical vs Incremental

• Arquitectónica vs de Componente

Los tipos de innovación no se independientes unas de otras ya que es común que se compartan dimensiones.

Técnicas y herramientas de Innovación

Dentro de las técnicas para la gestión de la innovación, es posible encontrar una amplia gama de herramientas. La técnica óptima depende del área de aplicación en donde se desee utilizar. A continuación se explican tan solo las técnicas que tienen un mayor potencial en la posible aplicación de proyectos de innovación tecnológica en el sector inmobiliario de México.

Tabla 1. Técnicas y herramientas de Innovación

 

Como ya se ha mencionado en repetidas ocasiones, la innovación tecnológica es clave para lograr una ventaja competitiva en un entorno tan cambiante como el actual. En la actualidad un amplio rango de industrias, más de la tercera parte de sus ventas provienen de productos desarrollados dentro de los últimos cinco años (Schilling, 2008).

2.2 Otros modelos para gestión de la innovación tecnológica

La innovación tiene un paradigma dentro de su misma existencia, si bien de manera popular se describe a la innovación como un proceso libre que no cuenta con restricciones de reglas y planes específicos con la finalidad de fomentar la creatividad, existe numerosos estudios que muestran como las empresas, en la frenética carrera por innovar, se precipitan en el desarrollo de nuevos productos sin contar con estrategias y planes de operación bien desarrollados lo cual trae como consecuencia que los proyectos rebasen las capacidades de recursos de las empresas resultando en el fracaso del proyecto. Por estas razones, existe la necesidad de modelos para la gestión de la innovación tecnológica (Schilling, 2008).

Algunos de los modelos existen en la literatura para otras sectores productivos son: "La Gestión de la Innovación en 8 pasos" (Asociación de la Industria Navarra, 2008); el modelo de BCG de 5 pilares (Galindo, 2008); y el de empresas de Tecnologías de la Información (Scantlebury & Lawton, 2007). Los dos primeros modelos son completamente genéricos e incluyen desde la etapa estratégica hasta la protección del conocimiento. El tercer modelo es específico para las empresas en el sector de tecnologías de la información y se centra en las etapas operativas dejando de fuera la parte de estrategias y de protección del conocimiento.

2.3 Tendencias de innovación en la construcción

Nuevos Materiales de Construcción

Según García (2008) los nuevos materiales de construcción siguen la tendencia de ser ligeros, fácilmente transportables, simplicidad en su montaje e instalación, excelente comportamiento ante la corrosión, moldeables en grandes piezas, auto-limpiables con agua de lluvia, no presentar interferencia con ondas electromagnéticas, altamente resistentes al fuego y sirvan de excelente aislamiento térmico.

Existe una relación directa entre los nuevos materiales y la productividad en la construcción, Goodrum, Zhai y Yasin (2009) estudiaron el impacto que tienen las diferentes cualidades y características de los nuevos materiales en la productividad global de más de 100 construcciones entre los años 1997 y 2004. Se encontró que las actividades que sufren cambios significativos en la tecnología de los materiales, también sufren mejoras de largo alcance tanto en la productividad de la mano de obra como en la productividad total de las construcciones. Otro resultado fue que a menor peso de los materiales, mayor índice de productividad detectado.

Nuevas Tecnologías de Construcción: Prefabricación

Prefabricación es el sistema constructivo basado en el diseño y producción de componentes y subsistemas elaborados en serie en una fábrica fuera de su ubicación final y que en su posición definitiva, tras una fase de montaje simple, precisa y no laboriosa, conforman el todo o una parte de un edificio o construcción (Gómez Jáuregui, 2009). En la actualidad el sector de la construcción está migrando de sistemas tradicionales al uso de la prefabricación para controlar la alta variabilidad de los proceso en la construcción tradicional. Debido al paso del tiempo, las técnicas de producción fueron evolucionando del uso de grandes elementos prefabricados de concreto (sistemas cerrados) a la producción seriada o de catálogos de componentes de edificios Una buena medida para conocer el grado de prefabricación utilizado en un proyecto es el valorar la cantidad de residuos y desperdicios generados durante la construcción del proyecto; cuanta mayor cantidad de escombros, menor índice de prefabricación presenta el proyecto

Domótica y Robótica

El termino domótica, proviene de una mezcla de las palabras doméstico e informático, es la disciplina que estudia el desarrollo de infraestructuras inteligentes, así como de tecnologías de la información, en edificios. Se dice que son infraestructuras inteligentes ya que son capaces de procesar datos (Quinteiro, Lamas, & Sandoval, 2005). La domótica está completamente orientada a la etapa de servicio de una edificación.

Hasta hace unos años, una vivienda era dotada de las mínimas instalaciones, sin embargo, actualmente se están utilizando instalaciones más sofisticadas con el objetivo de aumentar el confort, la seguridad, el ahorro de energía, comunicaciones y flexibilidad. Las principales áreas de aplicación de la Domótica son el confort, la seguridad y la gestión de la energía.

La robótica difiere de la domótica por su campo de aplicación. Mientras la domótica se centra en la automatización de los inmuebles para beneficio y comodidad del usuario final, la robótica se refiere al uso de máquinas automatizadas para realizar actividades de construcción de un inmueble. Un robot es una "maquina automatizada que realiza secuencias de operación complejas y que puede controlar su desempeño, son auto-regulables y se corrigen automáticamente en su funcionamiento" (I.A.A.R.C., 2010).

Sistemas de Calidad y Lean Construction

Otra de las tendencias en el sector de la construcción se refiere a nuevos sistemas de administración de los proyectos. Estos incluyen esfuerzos desde el área de diseño del proyecto, ejecución y post-venta del mismo. Luna y González (2007) hicieron un análisis para clasificar y categorizar a los distintos modelos de calidad de acuerdo a la complejidad y nivel de aplicación en la industria de la construcción.

Ampliando el tema de Construcción Esbelta, esta filosofía fue adaptada a la construcción por Koskela en el año 2000 al identificar que la construcción puede ser visualizada como un flujo de procesos de administración. Sin embargo, este flujo difiere del sector manufacturero por la naturaleza impredecible de los proyectos de construcción (Bertelsen, 2004).

Lean Construction es una nueva filosofía orientada hacia la administración de la producción en construcción, cuyo objetivo fundamental es la eliminación de las actividades que no agregan valor. Esta filosofía ha causado una revolución en la manera que se llevan a cabo los proyectos de construcción, ya que incluye desde el diseño, la procuración de materiales, hasta los procesos de construcción y el producto terminado. La construcción sin pérdidas se extiende del objetivo principal de minimizar los desperdicios, hasta dictar técnicas específicas para llevar a cabo un proyecto (Lean Construction Institute, 2008).

3. Modelo para la gestión de la innovación tecnológica sector inmobiliario (MGIT)

El presente modelo para la gestión de la innovación presenta un sistema útil y ordenado para la búsqueda y creación de innovación en el sector inmobiliario. Es por esto que como todo sistema se deben contener una etapa de entrada de datos, etapa de procesamiento de los mismos y finalmente debe arrojar un resultado o salida.

El MGIT se divide en dos grandes etapas: 1) Identificación de Ideas y 2) Desarrollo del Proyecto. La primera etapa se refiere a la investigación de áreas de oportunidad y de soluciones existentes, mientras que la segunda etapa se basa en un ciclo que abarca desde la definición de parámetros hasta la implementación definitiva y protección del conocimiento. A continuación se describe cada etapa del MGIT.

Figura 1. MGIT

3.1 Parte 1.- Identificación de ideas

3.1.1 Áreas de Oportunidad

En este paso es necesario utilizar la creatividad como fuente de generación de ideas, es el origen de todo proceso innovador, es un punto clave en el que se fundamenta la estrategia de innovación de las organizaciones. Este paso consta de un proceso ordenado de generación de ideas. A continuación se describen brevemente:

• Conocer la situación actual. Se recomienda realizar un cuestionario a personal administrativo como operativo para conocer la situación actual de la empresa con respecto a los procesos y actividades constructivas, el uso de prefabricados, los sistemas de calidad y los problemas actuales.

• En base a la información anterior, se define un rumbo a seguir. Se debe elegir únicamente el rumbo principal y dejar pendiente la solución específica que va a ser propuesta.

• Profundizar en el tema elegido. Se realiza un segundo cuestionario orientado al problema y rumbo elegido en el punto anterior. Se busca encontrar problemas específicos, posibles soluciones y recomendaciones.

• Hacer uso de la metodología TRIZ para encontrar que parámetros y principios de inventiva son útiles para resolver el problema

La salida de este paso es una tabla como la siguiente:

Tabla 2. Áreas de oportunidad

 

3.1.2 Soluciones Existentes

En este paso se revisa el estado del arte de las soluciones existentes en el mercado para la solución del rumbo a seguir. Se recomienda utilizar un formato de propiedades técnicas para recabar la información de cada solución existente encontrada.

3.2 Parte 2.- Desarrollo del Proyecto

3.2.1 Análisis de la Información Recabada

El objetivo de este paso es encontrar las características importantes a considerar en el producto de innovación. La información obtenida en la etapa de Identificación de Ideas es analizada. A continuación se muestra una tabla en donde en la primer sección se enlistan las características necesarias detectadas en la investigación de Áreas de Oportunidad y Soluciones Existentes. En la zona de Matriz de Ponderación de la tabla se compara la jerarquía de cada característica contra las demás. Se debe de anotar la letra de Identificación de la característica más importante en cada casilla. En caso de ser de igual importancia se anotan ambas letras. En la columna TOTAL se suma la aparición de cada letra en la Matriz de Ponderación y finalmente se obtiene el % de participación de cada característica.

Tabla 3. Análisis de características importantes

Finalmente se enlistan de manera ascendente cada característica con su porcentaje de participación.

3.2.2 Definir Parámetros de la Innovación

En este paso se definen los parámetros que deberá cumplir el proyecto de innovación. Dichos parámetros deben de incluir rango de valores que acoten el alcance del proyecto. Es importante que estén alineados con las características importantes obtenidas del paso anterior. Se deben considerar parámetros tanto del producto así como del proceso. De igual manera se debe considerar si se desea cumplir con alguna norma específica de desempeño.

3.2.3 Diseño Conceptual

El diseño conceptual debe de responder a la siguiente pregunta: ¿De qué manera se van a integrar los diferentes parámetros encontrados en una misma solución? En este punto del proceso no se pretende llegar a un diseño definitivo, simplemente es un primer acercamiento a la solución propuesta.

Es recomendable utilizar un formato estandarizado para las diferentes ideas que puedan surgir, esto con la finalidad de sistematizar el proceso.

3.2.4 Diseño Detallado

Este punto es quizá el más laborioso del MGIT ya que se debe de detallar la solución de la sección anterior incluyendo diseño del producto y del proceso.

• Diseño del Producto

° Diseño Estructural.- Debe de realizarse tomando en cuenta la reglamentación vigente para el método de análisis y el tipo y magnitud de cargas a considerar (viento, sismo, etc.). Considerar también las cargas generadas en el proceso de instalación.

° Planos de Construcción.- Incluir todos aquellos dibujos y diagramas necesarios para la manufactura del producto. Incluir detalles de: montaje, juntas o uniones, plano de planta, corte y detalles.

° Especificaciones técnicas.- Deben describir cada elemento del producto en términos de dimensiones, materiales, cantidades y otras características técnicas. También se deben de incluir medidas de desempeño para evaluar la calidad del producto y de sus partes.

° Análisis de Costo Directo.- Obtener y presentar el costo de manufactura, transporte e instalación.

• Diseño del Proceso

° Proceso de Manufactura.- Describir de manera conceptual la secuencia de actividades en la etapa de manufactura. Incluir entradas y salidas de cada proceso.

° Manual de Instalación.- Debe incluir descripción de las mejores prácticas para el transporte, almacenaje, montaje y detallad final de juntas y piezas.

3.2.5 Prototipo

Ya que se tiene un diseño a detalle de la innovación se procede con el desarrollo de un prototipo. Existen dos tipos de prototipos: Virtual y Real. Cualquiera que sea el prototipo elegido, este debe ser capaz de mostrar propiedades y características para ser evaluadas entre las cuales se encuentra:

• Concepto, estilo y aspecto

• Volúmenes, masa y propiedades generales

• Dimensionamiento y modulación

• Condiciones de montaje, ergonomía

• Resistencia de los materiales

• Resistencia térmica

• Interacción de los diversos materiales utilizados

3.2.6 Ingeniería de Valor

La ingeniería de valor presenta un método estructurado y ordenado para realizar evaluaciones de las distintas alternativas. Dicho estudio pretende ubicar, en una escala de valor, la propuesta de innovación con respecto a las solucione ya existentes.

Los datos de entrada son las soluciones existentes encontradas en el paso 1.2. Posterior a eso se evalúan las características importantes para cada solución existente y para el producto de innovación. Finalmente, se plasma en una tabla de desempeño que muestra el índice de valor de cada propuesta (puntaje / Costo).

Tabla 4. Tabla de Desempeño

En este paso es donde se realiza la primera decision de si el producto recien creado es lo suficientemente bueno para seguir adelante con el MGIT o es necesario realizar cambios en el diseno detallado del producto.

3.2.7 Prueba Piloto

Una vez aprobada la propuesta para la innovación de la tecnología, esta se implementa en alguna área de le empresa para observar su desempeño y a la par hacer revisiones periódicas para determinar si realmente se están obteniendo los resultados esperados.

Durante la aplicación de la prueba piloto se debe de monitorear las características para comprobar que están dentro del rango de operación que se definió en las especificaciones técnicas. Dichas características deben de incluir entre otras: tiempo, costo, calidad, proceso, montaje y transporte.

La persona responsable del monitoreo de la prueba piloto deberá conocer las características importantes de la innovación para evaluarlas y aportar sus observaciones.

En caso de que la prueba piloto no presente los resultados esperados por la innovación, se debe de hacer una re-evaluación de la definición de parámetros.

Una recomendación para evaluar el Prototipo es utilizar la metodología de Análisis de Modo de Falla y Efecto (AMFE). Dicha metodología es de gran utilidad para encontrar las fallas, sus causas y sus efectos. De igual manera, facilita la priorización de cada una para enfocarse en las principales.

3.2.8 Implementación Definitiva

La implementación definitiva es el resultado del proceso de innovación tecnológica. En esta etapa ya se tiene un producto terminado y se han corregido los errores encontrados en la prueba piloto. Dichas correcciones deben de abarcar las observaciones y fallas detectadas en: Tiempo, costo, calidad, proceso, montaje y transporte.

Aun y cuando la metodología aquí propuesta es una herramienta útil para la generación sistemática de innovaciones tecnológicas, es altamente recomendable realizar revisiones periódicas del desempeño del sistema implementado. Esto con la finalidad de fomentar la filosofía de mejora continua.

3.2.9 Protección del Conocimiento

Para cada tipo de invención, se ha creado una forma específica de protección, otorgando diversos grados de derechos de exclusividad sobre el mismo. La mayor parte de las innovaciones tecnológicas caen dentro del rango de operación de la patente.

En este paso se busca proteger, mediante los organismos nacionales e internacionales, el derecho de exclusividad del conocimiento recién creado.

4. Aplicación del MGIT

4.1 Descripción

El caso práctico de aplicación consiste en desarrollar un sistema de fachada para edificios de vivienda residencial para el mercado mexicano. Se conforma un equipo de trabajo multidisciplinario de 5 personas con integrantes que tienen conocimiento en costos, estructuras y diseño. El proyecto se realiza de enero a mayo 2011.

Las premisas y restricciones son:

• Sistema prefabricado industrializado

• Considerar modulación y dimensión estandarizadas

• Considerar la componente peso (sistema ligero)

• Mono capa, bicapa o tri-capa

• Pasante vertical u horizontal

• Materiales convencionales, no convencionales o alternativos

• Incorporar el conceptos de sustentabilidad

• Costo directo $1,000 dlls/m2 (estimado)

A causa del tiempo limitado que se tiene para desarrollar el proyecto, este se llevara únicamente a la etapa de prototipo quedando pendiente la implementación de una prueba piloto y el aseguramiento del conocimiento recién creado.

4.2 Identificación de ideas

En la etapa de identificación de ideas se encontró como área de oportunidad el aumentar la productividad en la instalación minimizando el uso de equipo pesado, creando elementos de conexión simples y modificando el dimensionamiento y modulación. De igual manera se encontró la necesidad de aumentar el confort del cliente aumentado el aislamiento térmico y acústico. Las soluciones existentes encontradas fueron:

• Muros Tilt-up

• Slender Wall de la empresa Easi-Set

• ExoTec & Versilux Facade Panel de la empresa James Hardie

4.3 Desarrollo del proyecto

En la segunda etapa del MGIT se encontró que las características importantes fueron:

• Simplicidad de Conexiones

• Facilidad de Instalación

• Aislamiento Térmico

• Ligereza

• Sustentabilidad del producto

El producto que se obtuvo se le llamo PanelTec. El cual es un sistema con una modulación de 1.2 mts de ancho y 3.0 mts de altura. En su cara exterior se utilizó un producto a base de un 60% de plástico reciclado y un 40% de caolín. La estructura consta de perfiles de acero rolado en frio de 10 cms de espesor. El panel interior es un panel de yeso o panel cemento, según su área de aplicación. El interior de PanelTec consta con un relleno de espuma de poliuretano.

Al realizar la Ingeniería de Valor, se obtuvieron mejoras en el índice de valor con respecto las otras alternativas analizadas.

Figura 2. PanelTec

 

Tabla 5. Tabla de Desempeño PanelTec

 

5. Conclusiones

El caso de aplicación del MGIT fue la creación de un sistema de fachadas para edificios de vivienda residencial para el mercado mexicano.

El producto se decidió que fuera una innovación incremental, en la que se mejoren los aspectos que causan los principales problemas en los sistemas de fachadas actuales. Se optó por lo incremental debido a que las innovaciones radicales tienen un periodo de desarrollo más prolongado y el tiempo que se tenía no permitía este tipo de innovación.

El punto de mayor importancia, y en donde se presentaron los mayores esfuerzos fue el diseño conceptual. Es aquí en donde se debe de pensar de qué manera cumplir con los parámetros de la innovación. Para lograr esto se utilizaron diferentes técnicas como lo son Brainstorming y juntas de equipo para obtener las ideas de la especialidad de cada miembro del equipo de trabajo. Una vez acordado el diseño conceptual cada integrante trabajo en su especialidad con juntas semanales para mostrar avance y resolver problemas y dudas que fueron surgiendo conforme se avanzaba en el desarrollo del producto.

Las lecciones aprendidas durante la aplicación del MGIT fueron que el proceso ayuda a ordenar los esfuerzos y administrar la cantidad de recursos empleados para evitar gastar demasiado tiempo o esfuerzo en etapas tempranas. De igual manera se observó la importancia de tener un equipo multidisciplinario balanceado, es decir que se tenga algún miembro con conocimiento en cada área necesaria para el desarrollo del producto. En caso que el conocimiento o habilidad no se tenga, es necesario apoyarse en algún externo.

6. Referencias

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E-mail: dbarriom@gmail.com

Fecha de recepción: 01/ 07/ 2011 Fecha de aceptación: 01/ 09/ 2011